萬達商業擬私有化退市 轉戰A股謀求更高估值

萬達商業3月30日晚間在港交所發佈公告，萬達集團正初步考慮就H股進行一項自願全面收購要約，如經落實將可能導致公司私有化以及公司於聯交所除牌。

萬達商業3月30日晚間在港交所發佈公告，萬達集團正初步考慮就H股進行一項自願全面收購要約，如經落實將可能導致公司私有化以及公司於聯交所除牌。萬達集團表示H股的要約價格不會低於每H股48港元。

重磅消息瞬間引爆了媒體圈。

按照萬達商業昨日披露，目前萬達商業的控股股東已告知公司，正在初步考慮就H股進行一項自願全面收購要約。萬達商業還非常謹慎地表示，鑑於上述初步考慮還在進行當中，因此並不保證此項自願全面收購要約、私有化以及除牌將會進行。受限於相關法律法規，對於是否以及如何進行向公司內資股股東提出要約也在考慮之中。

萬達商業控股股東也表示，如進行自願全面收購要約並且發出正式要約，H股的要約價將不會低於每H股48港元現金。據查，於3月30日，萬達商業的已發行股本總額為652547600股H股以及3874800000股內資股。而控股股東擁有萬達商業1979000000股內資股（約佔公司全部已發行股份的43.71%）的權益。

距離萬達商業登陸港交所才一年有餘，為何大股東下定決心啓動私有化行動？媒體人士和專家學者紛紛發表了自己看法。

瑞信分析師杜勁松等人報告指出，萬達商業私有化的決定可能意味着，公司認為A股上市足以滿足其融資需求。A股上市已成公司首選，公司可能也希望在A股獲得更高的估值。中國國內債市的快速發展、人民幣匯率波動性的上升或降低海外發債及海外上市的吸引力，但預計不會有很多地產商效仿萬達退市。

中國政法大學資本金融研究院院長劉紀鵬認為，像萬達這樣的物業管理商在海外估值通常高於房地產商，一般市盈率在10—15倍之間，然而截止到今天，萬達淨利潤170億，每股收益高達6.62元，然而市盈率只有6倍左右，價值被嚴重低估。

　　市場分析人士指出，私有化一旦落實，會導致萬達商業私有化及萬達商業在聯交所除牌，籌謀已久的迴歸A股計劃也將登場。

　　據悉，2014年12月23日，萬達商業地產在香港聯交所主板掛牌交易，招股價格定於48港元，募集資金達到288億港元。萬達商業的業務集中在三大板塊：投資物業租賃及物業管理業務、酒店業務、物業開發及銷售業務。根據該公司最新發布的財報，2015年萬達商業的總收入達到了1242億元，較2014年增長15.14%；該公司的核心溢利為170.16億元，較2014年增長了14.79%。

著名學者劉紀鵬：萬達商業私有化 轉戰A股謀求更高估值

著名學者，教授、博導劉紀鵬表示，猛一聽到這條消息似乎在意料之外，當初由於萬達商業在A股市場不招待見，儘管多年努力，也沒在A股市場修成正果，所以2014年12月才選擇在香港聯交所掛牌上市。現在掛牌僅僅一年零三個月就要退市，當然在意料之外。

然而，萬達的私有化又在情理之中。首先，萬達商業作為中國最優秀、成長性最強的商業地產商，幾年來並未像住宅地產一樣受到政策影響，而是在過去的數年內保持着30%的成長性。萬達實施輕資產轉型以來，已經把發展重點從建房、賣房轉為主打品牌、設計和商業地產的出租，這一點從其利潤構成中得以體現，過去一年租金收入從15%增長到35%，而2016年萬達租金收入將會達到55%，完全實現了從重資產賣房到輕資產租賃的成功轉型。

像萬達這樣的物業管理商在海外估值通常高於房地產商，一般市盈率在10—15倍之間，然而截止到今天，萬達淨利潤170億，每股收益高達6.62元，然而市盈率只有6倍左右。價值被嚴重低估。從萬達股東角度出發，無論是萬達的大股東和小股東，無論是從感情和理性上恐怕都難以接受。

其次，過去兩年香港政治、經濟、社會形勢不穩，而且香港人從文化上也難以理解大陸的上市公司。對類似萬達商業、中國中車等成長性好的股票，香港股市卻普遍存在嚴重低估。

第三，由於萬達的價值在香港股市被嚴重低估，價格也長期在IPO價格之下徘徊。這無論對於萬達的股東們來説，還是對王健林要讓所有投資萬達股東都賺錢的理念來説是不可忍受的。

第四，仔細分析，在萬達現有股東結構中，86%都來自內地，來自香港股份只有14%。若從萬達商業的發起人股東在掛牌後一年可流通角度來説，由於目前中國大陸匯率政策原因，資本項目沒有完全對外開放，即使流通了，這86%大陸股東，也很難流通變現，獨立使用。

第五，從王健林為人看，無論商業地產還是萬達院線，以及以後萬達體育、萬達金融，他要做，就要做到第一，他要募集股份就必然讓投資者賺錢。然而在香港股市如此低估萬達商業前提下，這一目的很難在短期實現。以其個性和價值觀判斷，這次果斷的退市並以遠遠超出38元市價，而是以不低於一年前每股48元IPO發行價進行回購，作為私有化價格也可窺斑見豹，符合王健林個性。

最後需要指出的是，從王建林及萬達的成長軌跡看，這是一個理想和理性兼具的企業家，他既然敢果斷在香港退市，不排除其有迴歸大陸再上A股的構想。

萬達此次私有化，退出香港股市引出以下思考。

第一，香港聯交所和證監會應反思。成長性、業績和治理結構俱佳的萬達商業在香港股市估值如此之低，一個五年來平均成長率在30%以上的企業市盈率竟然在6倍左右，導致香港股市留不住，應該引起反思。任憑大陸企業在香港退市發展下去，只會使香港在與上海金融中心的競爭中處於劣勢。

第二，對大陸已經或將要在香港上市企業的反思。對像萬達這樣優秀的企業在香港市場估值如此之低，是否會影響其他優秀的已上市企業企也會採用退市方式。更重要的是，萬達在香港退市事件，必將對大陸企業赴香港上市產生不利的效果。這樣的連鎖反應，作為香港證券市場，應該引起反思。

第三，大陸證券監管部門也應該反思。是什麼政策讓萬達在過去十年不能在境內A股實現上市，而是被迫出走香港。中國證券監管部門和發改委應該認真反思其上市政策。市場的事情應該由市場來決定，無數中國好的企業出走海外的慘痛教訓不應該繼續。

總之，萬達商業無論是在香港退市，還是今後在大陸A股再上市，都將是引起海內外各方關注的重大事件。

著名財經評論家水皮：萬達“王炸”，迴歸A股、香港退市一氣呵成

著名財經評論家水皮表示，關於王健林的一切都是新聞。更何況這是關於萬達商業的重大變故，所以不可能不成為“王炸”。

是的，説的沒有錯，萬達商業要從香港退市了，而這距萬達商業在港掛牌不過15個月，距離萬達商業宣佈要發行A股不過半年多一點，兵貴神速，絕大多數的投資者做夢也想不到，萬達説幹就幹的速度是這樣的。

不過，如果對萬達商業上市的曲折經歷有過了解的人就知道什麼叫做一萬年太久只爭朝夕了。萬達曾經在A股有過漫長的排隊歷程，更有地產企業由於宏觀調控上市無門的絕望，正因如此，萬達迫不得已才在2014年12月23日選擇在香港上市，發行6.52億的港股，每股發行價48港幣，而萬達的總股本高達45.27億股，換句話講，絕大部分並沒能在港股流通。

但是，即便如此，萬達商業這艘中國商業的旗艦，亞洲首富王健林的根本，在港股的表現卻差強人意，最高價只到過78港幣，而最低價卻低到了31.10港幣，以今天的收盤價計才38.30元港幣，不但跌破發行價，更是跌破淨資產，市盈率才4.91倍，市淨率才0.82。萬達商業每股業績6.62元，每股分紅1.05元人民幣，股息率達到3.07%。

一句話，萬達商業在港股被低估，不是一般的低估，是嚴重的低估，繼續在港股不死不活呆下去，已經有損萬達商業的整體形象。

理由其實不必再展開闡述，在港股被低估的不僅僅是萬達，由於成交量有限，港股已經成為全球市場市盈率最低的地區，平均不足7倍，只不過萬達反差更大而已。與此形成對照的則是投行對萬達的估值，即便在今年初，花旗給出的買入價位也是81.50港幣，野村給出的買入價是67.24港幣，瑞士信貸給出的買入價是60港幣，最低的美林給出的也是55港幣。

顯而易見，在內地家喻户曉的萬達商業在香港的公眾認識還是有欠缺的。

萬達來自租賃業務的收入去年增長了26%，已經佔到全部利潤的35%，這種增長和業績堪稱靚麗。市場對萬達商業的輕資產模式也有擔心而全然無視正是這種轉型不但讓萬達獲得了每年50家萬達廣場這種100%的增長和擴張，而且也規避了商業地產的調整風險。

牆內花開得再盛牆外聞香也是隻聞其香不見其盛，如果萬達商業在內地上市，這種隔閡也就自然消弭。儘管內地A股也在調整週期，但是萬達從香港退市本身也是對A股的看好，內地證監會主席換人帶來的新氣象無疑給了王健林加速回歸的信心。以內地對大地產龍頭的估值，萬達可望能擁有20倍的市盈率定價，估值可望接近5000億，內地投資者也有機會參與分享萬達增長的紅利，萬達的迴歸對A股也構成重大利好。

必須指出的是，萬達的迴歸模式是一種多贏的模式，要約收購價選擇當初的發行價盡顯萬達對港股投資者的誠意和感恩，而內地投資者股權的選擇也是對追隨者的回報。據統計，目前內地的投資者佔持股者的84%，迴歸A股也是他們強烈呼籲的結果。

毫無疑問，萬達商業正是A股缺少的那種具有高成長性的大盤藍籌，體現出地產業轉型升級的指標性公司，迴歸一定會為A股創造新的投資熱點，甚至有可能成為帶領大盤走出谷底的領頭羊。

編輯：vian