非地產收入增速超過地產 萬達集團發佈第四次轉型計劃

1月17日，萬達集團發佈萬達2014年業績。企業資產達到5341億元，同比增長34.5％；收入2424.8億元，完成年計劃的101％，同比增長30％；連續第9年保持環比30％以上的增速，企業淨利潤也大幅增長。

1月17日，萬達集團發佈萬達2014年業績。企業資產達到5341億元，同比增長34.5%；收入2424.8億元，完成年計劃的101%，同比增長30%；連續第9年保持環比30%以上的增速，企業淨利潤也大幅增長。

非地產收入增速超過房地產

萬達商業地產合同銷售收入1601.5億元，完成目標的100.1%，同比增長26.8%；其中租金回款110.8億元，同比增長32.7%，租金回款完成率100%，繼續保持全球領先水平；累計持有物業面積2157萬平方米，同比增長32.0%；文化集團收入341.4億元，完成年計劃的108.9%，同比增長32.3%；萬達百貨新開店24家，累計99家，收入256億元，完成計劃的101.6%，同比增長65.3%，超額完成年度利潤目標。在2014年百貨業普遍困難的情況下，萬達百貨的表現成為行業亮點。

2014年，萬達集團轉型升級成果顯著，文化旅遊產業收入增速超過房地產收入增速，文化旅遊各業務板塊表現突出。12月20日開業的武漢漢秀和電影樂園兩個重大文化產業項目半年內的票已基本售罄；萬達旅業收入達到75.1億元，僅用一年就躋身全國行業前列，為萬達文化旅遊項目輸送大量旅客；萬達影視佳作頻出，收入4.3億元，完成計劃的121%，文化旅遊已成為萬達新的支柱產業。

萬達集團正式發佈第四次轉型計劃

萬達集團2014年會上，萬達集團董事長王健林除了公佈各項業績外，還用相當篇幅重點闡釋了萬達的第四次轉型。他説，相比前三次轉型，第四次轉型範圍更廣、力度更大，是代表萬達未來發展方向的全新轉型升級。這次轉型主要內容是轉向服務業為主的企業，包括萬達集團的轉型和萬達商業地產的轉型。

王健林説，相比前三次轉型，第四次轉型範圍更廣、力度更大，是代表萬達未來發展方向的全新轉型升級。

第一次轉型：從地方走向全國

1993年走出大連，萬達由地方企業向全國性企業轉型，突破地域侷限，為做大企業規模奠定基礎

通過這次轉型，萬達實現了從一個區域公司向全國公司的轉變。

王健林感悟：這次轉型帶來的結果，就是從一個區域的品牌變成全國性的品牌，從幾十億的公司，變成百億級的公司。而且這種連鎖經營，給企業文化帶來的變化，那是不可估量的。你一個公司怎麼管理，很容易，就幾十個人，一百多個人，變成幾十個城市的公司怎麼管理？那個時候不像現在互聯網這麼發達，信息手段這麼發達，給我們管控提出了很大的難題。

第二次轉型：由住宅向商業地產

萬達從2000年，由住宅向商業地產轉型，這次轉型新了萬達商業模式。

王健林回顧，這次轉型過程是非常艱苦的。萬達被當了222次被告，在瀋陽建了一個店經營受挫，多次拆了重建，付出9億多的代價。

但第二次轉型還是成功的。王健林預計，按照現在的萬達的增長速度，不再增加，就是保持現在勻速，每年500萬平方米竣工這種規模的話，2020年萬達可以大概達到55000萬平米以上，是世界上排名前四的。

第三次轉型：進軍文化旅遊產業

萬達從2006年開始，大規模進軍文化旅遊產業，使萬達由單一的房地產企業發展為綜合性企業集團。文化旅遊已成為萬達新的支柱產業，成果詳見下文的文化產業收入部分。

之所以轉型，王健林稱，“我們看到一個什麼現象，你看我們分析了差不多10個國家的歷史，美國，英國，法國等等像這些發達國家，房地產產業成熟期基本上都是50年，就是大規模的發展，供不應求，供需兩旺逐漸走向萎縮，行業還有，但是規模下來了，工業人員下來了，基本上就是半個世紀，好一點5、60年，差一點40年，這是一個規矩。”

王健林判斷：中國真正的房地產市場就是20年，高速成長的時期就是10年左右，可能還維持一個勻速的這麼一個平衡發展的階段，估計從現在算起15到20年，這個時候城市化進程基本完成，我們中國的工業化也基本完成，這時房地產市場一定規模就下來，大幅度衰減。

第四次轉型：國際化、服務業、輕資產

本次轉型對於萬達意義更加重大。在中國經濟發展的新常態下，輕資產模式更加契合內需為主的國家戰略，將更受地方政府、合作企業的歡迎。

——第四次轉型計劃

1、萬達集團轉型

國際化：從中國企業轉型為跨國企業

萬達已宣佈到2020年發展目標，資產1萬億元，收入6000億元，淨利潤600億元，成為世界一流跨國企業。同時確定兩個轉型目標，一是2020年集團服務業收入、淨利佔比力爭超過65％，房地產銷售、淨利佔比低於35％；二是海外收入佔比超過20%。

服務業：從以房地產為主的企業轉型為服務業為主的企業

萬達今後的房地產要實行新的發展模式，同時加快發展文化旅遊、金融產業、電子商務3個產業，到2020年形成商業、文旅、金融、電商基本相當的四大板塊，徹底實現轉型升級。

2、萬達商業地產轉型

輕資產：力推“輕資產”模式

過去萬達成功靠城市綜合體，通過房地產銷售現金流來投資萬達廣場，這是重資產模式。

輕資產模式就是萬達廣場的設計、建造、招商、營運、信息系統、電子商務都是萬達做，使用萬達品牌，但投資全部由別人出，資產歸投資者。這種模式沒有房地產銷售，是準金融投資行為，萬達與投資方從淨租金收益中分成，無論房價變化還是市場週期對這種發展模式影響都不大。萬達的目標是逐年提高租金淨利佔比。

第四次轉型對於萬達意義更加重大。在中國經濟發展的新常態下，輕資產模式更加契合內需為主的國家戰略，將更受地方政府、合作企業的歡迎。