万达商业拟私有化退市 转战A股谋求更高估值

万达商业3月30日晚间在港交所发布公告，万达集团正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，如经落实将可能导致公司私有化以及公司于联交所除牌。

万达商业3月30日晚间在港交所发布公告，万达集团正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，如经落实将可能导致公司私有化以及公司于联交所除牌。万达集团表示H股的要约价格不会低于每H股48港元。

重磅消息瞬间引爆了媒体圈。

按照万达商业昨日披露，目前万达商业的控股股东已告知公司，正在初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约。万达商业还非常谨慎地表示，鉴于上述初步考虑还在进行当中，因此并不保证此项自愿全面收购要约、私有化以及除牌将会进行。受限于相关法律法规，对于是否以及如何进行向公司内资股股东提出要约也在考虑之中。

万达商业控股股东也表示，如进行自愿全面收购要约并且发出正式要约，H股的要约价将不会低于每H股48港元现金。据查，于3月30日，万达商业的已发行股本总额为652547600股H股以及3874800000股内资股。而控股股东拥有万达商业1979000000股内资股（约占公司全部已发行股份的43.71%）的权益。

距离万达商业登陆港交所才一年有余，为何大股东下定决心启动私有化行动？媒体人士和专家学者纷纷发表了自己看法。

瑞信分析师杜劲松等人报告指出，万达商业私有化的决定可能意味着，公司认为A股上市足以满足其融资需求。A股上市已成公司首选，公司可能也希望在A股获得更高的估值。中国国内债市的快速发展、人民币汇率波动性的上升或降低海外发债及海外上市的吸引力，但预计不会有很多地产商效仿万达退市。

中国政法大学资本金融研究院院长刘纪鹏认为，像万达这样的物业管理商在海外估值通常高于房地产商，一般市盈率在10—15倍之间，然而截止到今天，万达净利润170亿，每股收益高达6.62元，然而市盈率只有6倍左右，价值被严重低估。

　　市场分析人士指出，私有化一旦落实，会导致万达商业私有化及万达商业在联交所除牌，筹谋已久的回归A股计划也将登场。

　　据悉，2014年12月23日，万达商业地产在香港联交所主板挂牌交易，招股价格定于48港元，募集资金达到288亿港元。万达商业的业务集中在三大板块：投资物业租赁及物业管理业务、酒店业务、物业开发及销售业务。根据该公司最新发布的财报，2015年万达商业的总收入达到了1242亿元，较2014年增长15.14%；该公司的核心溢利为170.16亿元，较2014年增长了14.79%。

著名学者刘纪鹏：万达商业私有化 转战A股谋求更高估值

著名学者，教授、博导刘纪鹏表示，猛一听到这条消息似乎在意料之外，当初由于万达商业在A股市场不招待见，尽管多年努力，也没在A股市场修成正果，所以2014年12月才选择在香港联交所挂牌上市。现在挂牌仅仅一年零三个月就要退市，当然在意料之外。

然而，万达的私有化又在情理之中。首先，万达商业作为中国最优秀、成长性最强的商业地产商，几年来并未像住宅地产一样受到政策影响，而是在过去的数年内保持着30%的成长性。万达实施轻资产转型以来，已经把发展重点从建房、卖房转为主打品牌、设计和商业地产的出租，这一点从其利润构成中得以体现，过去一年租金收入从15%增长到35%，而2016年万达租金收入将会达到55%，完全实现了从重资产卖房到轻资产租赁的成功转型。

像万达这样的物业管理商在海外估值通常高于房地产商，一般市盈率在10—15倍之间，然而截止到今天，万达净利润170亿，每股收益高达6.62元，然而市盈率只有6倍左右。价值被严重低估。从万达股东角度出发，无论是万达的大股东和小股东，无论是从感情和理性上恐怕都难以接受。

其次，过去两年香港政治、经济、社会形势不稳，而且香港人从文化上也难以理解大陆的上市公司。对类似万达商业、中国中车等成长性好的股票，香港股市却普遍存在严重低估。

第三，由于万达的价值在香港股市被严重低估，价格也长期在IPO价格之下徘徊。这无论对于万达的股东们来说，还是对王健林要让所有投资万达股东都赚钱的理念来说是不可忍受的。

第四，仔细分析，在万达现有股东结构中，86%都来自内地，来自香港股份只有14%。若从万达商业的发起人股东在挂牌后一年可流通角度来说，由于目前中国大陆汇率政策原因，资本项目没有完全对外开放，即使流通了，这86%大陆股东，也很难流通变现，独立使用。

第五，从王健林为人看，无论商业地产还是万达院线，以及以后万达体育、万达金融，他要做，就要做到第一，他要募集股份就必然让投资者赚钱。然而在香港股市如此低估万达商业前提下，这一目的很难在短期实现。以其个性和价值观判断，这次果断的退市并以远远超出38元市价，而是以不低于一年前每股48元IPO发行价进行回购，作为私有化价格也可窥斑见豹，符合王健林个性。

最后需要指出的是，从王建林及万达的成长轨迹看，这是一个理想和理性兼具的企业家，他既然敢果断在香港退市，不排除其有回归大陆再上A股的构想。

万达此次私有化，退出香港股市引出以下思考。

第一，香港联交所和证监会应反思。成长性、业绩和治理结构俱佳的万达商业在香港股市估值如此之低，一个五年来平均成长率在30%以上的企业市盈率竟然在6倍左右，导致香港股市留不住，应该引起反思。任凭大陆企业在香港退市发展下去，只会使香港在与上海金融中心的竞争中处于劣势。

第二，对大陆已经或将要在香港上市企业的反思。对像万达这样优秀的企业在香港市场估值如此之低，是否会影响其他优秀的已上市企业企也会采用退市方式。更重要的是，万达在香港退市事件，必将对大陆企业赴香港上市产生不利的效果。这样的连锁反应，作为香港证券市场，应该引起反思。

第三，大陆证券监管部门也应该反思。是什么政策让万达在过去十年不能在境内A股实现上市，而是被迫出走香港。中国证券监管部门和发改委应该认真反思其上市政策。市场的事情应该由市场来决定，无数中国好的企业出走海外的惨痛教训不应该继续。

总之，万达商业无论是在香港退市，还是今后在大陆A股再上市，都将是引起海内外各方关注的重大事件。

著名财经评论家水皮：万达“王炸”，回归A股、香港退市一气呵成

著名财经评论家水皮表示，关于王健林的一切都是新闻。更何况这是关于万达商业的重大变故，所以不可能不成为“王炸”。

是的，说的没有错，万达商业要从香港退市了，而这距万达商业在港挂牌不过15个月，距离万达商业宣布要发行A股不过半年多一点，兵贵神速，绝大多数的投资者做梦也想不到，万达说干就干的速度是这样的。

不过，如果对万达商业上市的曲折经历有过了解的人就知道什么叫做一万年太久只争朝夕了。万达曾经在A股有过漫长的排队历程，更有地产企业由于宏观调控上市无门的绝望，正因如此，万达迫不得已才在2014年12月23日选择在香港上市，发行6.52亿的港股，每股发行价48港币，而万达的总股本高达45.27亿股，换句话讲，绝大部分并没能在港股流通。

但是，即便如此，万达商业这艘中国商业的旗舰，亚洲首富王健林的根本，在港股的表现却差强人意，最高价只到过78港币，而最低价却低到了31.10港币，以今天的收盘价计才38.30元港币，不但跌破发行价，更是跌破净资产，市盈率才4.91倍，市净率才0.82。万达商业每股业绩6.62元，每股分红1.05元人民币，股息率达到3.07%。

一句话，万达商业在港股被低估，不是一般的低估，是严重的低估，继续在港股不死不活呆下去，已经有损万达商业的整体形象。

理由其实不必再展开阐述，在港股被低估的不仅仅是万达，由于成交量有限，港股已经成为全球市场市盈率最低的地区，平均不足7倍，只不过万达反差更大而已。与此形成对照的则是投行对万达的估值，即便在今年初，花旗给出的买入价位也是81.50港币，野村给出的买入价是67.24港币，瑞士信贷给出的买入价是60港币，最低的美林给出的也是55港币。

显而易见，在内地家喻户晓的万达商业在香港的公众认识还是有欠缺的。

万达来自租赁业务的收入去年增长了26%，已经占到全部利润的35%，这种增长和业绩堪称靓丽。市场对万达商业的轻资产模式也有担心而全然无视正是这种转型不但让万达获得了每年50家万达广场这种100%的增长和扩张，而且也规避了商业地产的调整风险。

墙内花开得再盛墙外闻香也是只闻其香不见其盛，如果万达商业在内地上市，这种隔阂也就自然消弭。尽管内地A股也在调整周期，但是万达从香港退市本身也是对A股的看好，内地证监会主席换人带来的新气象无疑给了王健林加速回归的信心。以内地对大地产龙头的估值，万达可望能拥有20倍的市盈率定价，估值可望接近5000亿，内地投资者也有机会参与分享万达增长的红利，万达的回归对A股也构成重大利好。

必须指出的是，万达的回归模式是一种多赢的模式，要约收购价选择当初的发行价尽显万达对港股投资者的诚意和感恩，而内地投资者股权的选择也是对追随者的回报。据统计，目前内地的投资者占持股者的84%，回归A股也是他们强烈呼吁的结果。

毫无疑问，万达商业正是A股缺少的那种具有高成长性的大盘蓝筹，体现出地产业转型升级的指标性公司，回归一定会为A股创造新的投资热点，甚至有可能成为带领大盘走出谷底的领头羊。

编辑：vian