華潤打通購物中心運營聚焦影院 未來3-5年計劃開業50家

華潤置地即將成立華潤影業，全面負責自營影院品牌“永珍影城”，未來3-5年計劃開業50家，全國首家永珍影城將於明年2、3月落地深圳華潤永珍匯。

華潤置地即將成立華潤影業，全面負責自營影院品牌“永珍影城”，未來3-5年計劃開業50家，全國首家永珍影城將於明年2、3月落地深圳華潤永珍匯。

據悉，華潤影業系華潤置地全資子公司，華潤內部經過5個月的盈利測試和可行性調研，於今年3月正式組建團隊，8月，華潤影業對外發出了首批招聘資訊。

2016年年中，華潤置地區域架構由九個大區調整為六個大區。目前在組織架構上，華潤影業隸屬於華潤商業地產事業部垂直管控，後者與六個大區並行。據瞭解，華潤影業的目標是：未來3-5年完成上市，按照目前萬達電影的估值，預期PE在30-40倍。

繼萬達、保利等之後，華潤置地是又一個切入影視文化領域並自建影院的地產商。在國內商業地產尤其是購物中心品牌上，央企華潤實力不容小覷。

華潤置地旗下商業地產主要包含城市綜合體永珍城、區域商業中心永珍匯/五彩城和體驗式時尚潮人生活館1234Space三大產品線。在今年8月23日的中期業績電話會議上，華潤置地副主席唐勇透露，到2019年，華潤在營購物中心將達到44個，運營面積將達550萬平方米，營業收入將超過100億港元。在中國商業房地產TOP100研究組釋出的“2017中國商業房地產百強企業”榜單中，華潤置地位居榜首，領先萬達和大悅城地產。

在自營影院上，華潤置地剛剛開始佈局。而據萬達電影2017年二季度財報，截至6月30日，萬達電影已開業影院455家、擁有銀幕總量4000塊，連續8年佔據國內市場份額第一。

“萬達影城是永珍影城的對標影院之一，但華潤影業的定位與思路和萬達完全不同。”華潤內部人士郭成（化名）說，萬達電影定位全產業鏈和輕資產，而華潤只聚焦影院，且自建自營，核心在打通購物中心的運營。以2018年1月1日為節點，所有華潤購物中心已簽約、未進場的影院將進行解約，目前正在友好協商中。華潤將旗下所有商業物業的影院收編自營，並設定盈利指標，最終確定了永珍影城的兩項定位：高品質、高盈利性。

永珍影城以華潤置地旗下“永珍系”購物中心命名。此前在地產商自建影院品牌中，最知名的莫過於萬達影城。

但是相比萬達的全產業鏈，華潤只聚焦影院，不投資電影，亦不涉及內容製作。據瞭解，國內電影產業鏈主要包括電影製片、電影發行、院線、影院四個環節，華潤切入的只是下游影院，暫未引入“大娛樂”的概念。

在數量級上，目前華潤擬建設的永珍影城尚未達到萬達影城數百家的規模。接近華潤置地人士稱，萬達視電影為一個新的產業，需要不斷搶佔份額、對外收購以擴大自己的盤子。

另一家央企保利同樣如此。據保利影業總經理柳德彬4月透露，在達到200家影院規模後，保利會再做發行、製片、整合影院終端技術公司並形成閉環。保利影業是保利文化旗下公司，後者是保利集團控股上市公司。

“在出售部分商業資產後，萬達會成為一個輕資產的管理品牌；但華潤做這件事，不是為了進入一個新的產業，而是旨在打造高品質的購物中心。”郭成指出，只投資影院和硬體，華潤選擇了一種契合於商業地產的重資產模式，影院數量上會和購物中心保持同步。

據瞭解，華潤內部是從去年10月開始探討該項業務的可行性的。當時，顧問公司給出了“全產業鏈都做”的建議，但華潤此前未在該領域有所涉獵，決策團隊認為，“中國電影的特點是‘叫好容易、叫座難’，10部電影有8部可能在虧錢”。最終的結論是，電影投資、製作等環節盈利不夠穩定，華潤只做影院。

華潤置地良好的商業地產資質被認為可以較好的保證回報率：其一，永珍影城在華潤自持的商場開業，有足夠的資源，不用對外選址找專案，容易形成品牌和規模效應；其二，華潤80%以上的商業物業位於城市核心商圈，區位和客流上具備優勢。因此，即便國內影院市場已變得擁擠，永珍影城仍能很好的應對競爭。

根據華潤置地財報，截至今年6月底，華潤已開業永珍城13個，五彩城/永珍匯8個，其他購物中心2個，平均出租率從去年同期的92.7%上升至94.2%。

上半年，以永珍城為代表的商業綜合體零售額達到人民幣163.1億元，同比增長33%，致使上半年華潤置地物業的租金收入達到了40.1億港元，同比增長13.2%，整體毛利率高達62.3%。作為華潤商業地產的標杆專案，深圳永珍城是全國投資回報率最高的購物中心之一。

今年8月，華潤影業正式開始招兵買馬。全天候科技獲悉，除來自華潤置地的管理層之外，華潤影業計劃對外招募一位核心的業務負責人，目前已有意向人選。“影院是高度標準化的行業，目前團隊將會專注運營。”郭成表示。

永珍影城的拓展計劃與華潤購物中心的開業同步。全天候科技獲得的一份初步進展方案顯示：2018年3月，華潤第一家永珍影城將在深圳布吉的永珍匯專案中落地，隨後是4、5月在杭州蕭山、南通，9月在廈門、石家莊和太原等城市，預計明年會開業12家，2019年開始每年開業8-10家。

這個速度背後，是2017年下半年開始的30個月內，華潤置地旗下的21家購物中心將迎來集中開業期，時間最近的兩次亮相分別是9月23日的上海永珍城和9月27日的深圳永珍天地。

據悉，華潤置地商服事業部負責的Tesco和華潤萬家商業體的影院也將由華潤影業自營，加上少數市政專案，未來3-5年，預計有50家永珍影城在全國落地。

一般而言，除超市以外，影院是購物中心最大的主力店，但租金回報往往低於預期。據瞭解，影院自營後，永珍影城將為華潤置地提供兩筆穩定的經營收入：一筆是租金，另一筆是經營性收益，華潤相當於“既做甲方又做乙方”。

大地院線總經理方斌曾在受訪時表示，資產聯結的影院模式是萬達院線過去獲得成功的主要原因。萬達影院收入非常多樣化，包括賣品、衍生品等，這遠遠超出了院線的收入來源。

RET睿意德中國商業地產研究中心分析師張桐認為，購物中心為影院提供客流量，而到電影院裡看電影的人，超過50%會有餐飲消費，超過40%會有其它零售消費。因此，購物中心與影院是一種相輔相成的關係。

“自營影院還有利於從橫向和縱向打通商場運營的通路”，郭成表示，橫向是指租戶之間的合作聯動；縱向上，華潤2016年底推出網際網路移動生活服務平臺“華潤通”，未來華潤所有商業產品都將打包其中。

基於大部分華潤商業的高階定位和成熟的運營，永珍影城提出了主打“高品質”這一特色。根據藝恩的資料，今年一季度，國內各影院投資方也在前所未有地加大高階影城的投資力度。博納影業年初就表示，到2022年，博納旗下IMAX影城數量將增至35家。

藝恩資料顯示，在一季度國內新開的影院中，3D銀幕數佔比為70%，中國已超過美國成為IMAX全球最大的市場，中國巨幕、杜比影院、RealD（一種3D放映技術）等技術也被紛紛視作影院之間競爭的籌碼。

在消費升級的趨勢下，電影院成為購物中心標配。據國家新聞出版廣電總局電影局統計，2016年中國新增影院1612家，新增銀幕9552塊，銀幕總數達到41179塊，全年保持了平均每天新增26塊銀幕的速度。截至今年5月，中國銀幕數量已經將近4.5萬塊，比美國多出近5000塊，位居世界第一。華潤判斷，影院市場尚未飽和。

但光大證券研究所首席傳媒分析師王錚認為，當前國內影院投資仍存在兩大核心變化：

其一，在銀幕數與影院數高速增長的情況下，影院投資、整體經營比以前競爭更加劇，也更加困難，“去年銀幕增加了將近1萬塊，今年僅一季度就增加了3000多塊”；

其二，當前影院市場集中度較低，且這種分散格局還會持續一段時間。目前，國內院線排名第一的萬達僅佔據14%的市場份額，而在美國近4萬塊銀幕中，排名前4位的院線市場佔比達到了60%。

當前國內電影院線市場集中程度較低

據藝恩資料監測，目前除萬達之外，保利、恆大、泰禾等國內地產商佈局的影院在市場上的滲透率為7%。

其中，據保利文化半年報，收購星星文化後，保利旗下影城達到了55家，保利影業總經理柳德彬表示，未來保利還會積極併購，影院規模目標是達到200家左右，佔據4%—5%的市場份額；另據恆大影城官網資訊，2017年9月底，恆大院線累計開業影城103家，銀幕714塊，計劃未來三年內影城數量達到500家，銀幕突破5000塊；此外，閩系房企泰禾目前也已簽約50多家影城，業務覆蓋20多個省份。

王錚認為，在當前現狀下，仍有三類資金在影院市場較為活躍：一是希望進一步夯實份額的中大型影院投資公司；二是謀求透過影院來進行消費者導流的商業地產商；三是對於打造娛樂產業鏈有需求的傳媒類上市公司。

亦有分析人士對全天候科技表示，行業投資併購加劇，小影城產出效益不佳，未來商業地產開發商更加理性，合作意向也會降低。相比之下，萬達、華潤等自營影城則具有長遠競爭力。

編輯：mary